Enquanto a maior parte dos setores econômicos despencou para o vermelho em meio à pandemia do novo coronavírus, o de locação e construção de galpões atravessa um momento de euforia. A disparada do e-commerce por causa do isolamento social aumentou a necessidade das empresas ampliar os seus centros de armazenamento e distribuição, principalmente nas proximidades de capitais e metrópoles. Somente no estado de São Paulo — o principal centro econômico do Brasil —, o aluguel de galpões no primeiro semestre de 2020 foi o equivalente a 76% do feito em todo o ano passado, apontou a pesquisa da consultoria imobiliária norte-americana Newmark Knight Frank.
“Já era um caminho que estava sendo trilhado nos últimos anos, mas a pandemia ajudou muito esse desenvolvimento. A estimativa é que tenha ocorrido uma aceleração prevista pelos próximos três anos em apenas um”, afirma Patrick Samuel, diretor de negócios industriais e logísticos da Newmark Knigh Frank. A demanda surgiu tanto de empresas que não estavam habituadas ao comércio online, mas precisaram inovar diante do fechamento dos pontos físicos, quanto de representantes nativas do meio digital. Segundo o estudo da consultoria, Kuehne+Nagel, Mercado Livre, Amazon e Lojas CEM foram as que mais investiram na ampliação dos centros de distribuição durante a crise.
Os galpões tipo A, como são classificados as estruturas com docas para carga e descarga, pé direito de 12 metros, lâmpadas de led e piso com resistência de até 7 toneladas por metro quadrado, são os mais visados pelas grandes empresas. A estimativa do mercado é que o Brasil tem 18 milhões de metros quadrados de estruturas deste tipo, sendo 9 milhões em São Paulo. A taxa de ocupação no estado é próxima a 82%, enquanto o índice de vacância, ou seja, os espaços vagos, está em 17,7% — ou 1,61 milhão de metros quadrados —, o mais baixo nos últimos dois anos. O bom momento causado pela quarentena também reflete no valor dos aluguéis. O preço do metro quadrado no segundo trimestre, período que incorpora o momento mais agudo da pandemia, ficou em aproximadamente R$ 18,4, alta de 6,5% em comparação aos três primeiros meses do ano. “A alta da demanda vai se manter. As empresas que atuavam pouco no e-commerce viram que este é o caminho e vão seguir uma tendência que já é percebida nos mercados internacionais”, afirma Samuel.
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O aquecimento do mercado em meio à crise faz com que empresas do setor ampliem a meta de investimos para os próximos anos. No fim de 2019, a Log Commercial Properties lançou um plano para ampliar os atuais 1 milhão de metros quadrados de área locada para mais de 2 milhões até 2024, com um aporte de aproximadamente R$ 1,5 bilhão. Segundo Sérgio Fischer, presidente da empresa, a estratégia está sendo revista para atender ao crescimento trazido pela pandemia. “Há demanda para crescer mais. Estamos refazendo os planos para entregar mais e entrar em outras praças que não haviam sido mapeadas no fim do ano passado”, afirma. Atualmente, 95% da estrutura da Log está ocupada.
A companhia está presente em 27 cidades, em 11 estados. Segundo Fischer, a distribuição dos galpões e condomínios logísticos é irregular, com 80% dos 18 milhões de metros quadrados de estruturas tipo A concentrada nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Essa disparidade em comparação com outros grandes centros do Brasil cria uma oportunidade ainda maior de expansão de mercado. “O recorde histórico de novas locações no primeiro semestre mostra a mudança de hábitos do brasileiro. A demanda é nacional, mas a maior parte das grandes cidades ainda é muito mal atendida por esse tipo de estrutura”, diz, citando Fortaleza, Goiânia e Curitiba como centros ainda muito aquém da realidade das capitais do sudeste.
Com 3,1 milhões de metros quadrados de área construída em 31 cidades e 9 estados, a GLP Brasil também adiantou os projetos de expansão. A empresa espera entregar 550 mil metros quadrados de galpões ainda este ano, com um investimento de aproximadamente R$ 500 milhões. “O número de entregas pode aumentar de acordo com o que conseguirmos acelerar os novos projetos, mas certamente iremos crescer mais”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP Brasil. O empresário também aponta o crescimento do e-commerce como o grande impulsionador deste movimento. Em 2016, o comércio online correspondia a 19% das áreas ocupadas, índice que saltou para cima de 50% nos últimos meses. A evolução da estrutura para se adequar a explosão da demanda é um dos grandes desafios. Atualmente, 95% dos galpões da GLP Brasil estão concentrados no eixo Rio-São Paulo. “É uma mudança estrutural que ocorreu em todos os setores do varejo no Brasil. E a logística sempre foi um grande desafio ao Brasil”, afirma Dias.
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